安心・安全なカンボジアでの資産運用と銀行口座開設について解説

安心・安全なカンボジアでの資産運用と銀行口座開設について解説

現在のカンボジアは安定していますので資産運用は安全です

カンボジア資産運用は安全

まず、前提として、カンボジアは法整備が大変進んでおり、金融機関も充実しています。

そのため、外資系の資本がどんどん参入しており、そのことが更にカンボジアの経済を活性化させています。

もしも、治安が安定していなくて、物騒でしたら誰もカンボジアには進出しませんよね。

日系のイオンも1、2号店を開店し、3号店がまもなく開店するくらい安定しているので、資産運用ができる環境が整っています。

それにともなって日系の中小企業もどんどん参入してきているのが現状です。

このように、カンボジアは非常に安全でホットな資産運用先として世界からも注目されています。

資産防衛のためカンボジアのABA銀行の口座開設から始めませんか?

驚異!定期預金の年利が7.7%?ほんと!?

まずは、この動画をご覧ください。(4分45秒)※音声が出ますので周りにご配慮ください

ご視聴、有難うございます。カンボジア在住の柏野社長からのメッセージでした。

カンボジアで資産運用するということでしたら、まずはこのABA銀行の口座開設を行ってみてはいかがでしょうか?

本来であれば、カンボジアにビジネスビザで渡航し、ABA銀行に出向いて口座開設を行います。

しかし、柏野さんの会社(PageDNA)に委託することで日本にいながら手紙やメールのやりとりだけで口座開設を完了できるというサービスです。

ABA銀行のサービスでなく、PageDNAのサービスということですので、お間違い無いようにお願いします。

ABA銀行に問い合わせしてもそのようなサービスはありませんので、あしからず。

この定期預金の年利が大変なことになっています。

現地通貨のリエル建てで年利7.7%、米ドル建てで年利5.5%となっています。
※様々な要因によって預金金利が変わります。最新の情報をご確認の上、意思決定を行ってください。

なお、口座開設のためだけにカンボジアに行かれているコミュニティーグループも存在しています。

魅力は高金利だけではなく、資産防衛には効果的なドル資産

資産を持っている方はまさかの時のために、海外に口座を持っています。

これは、日本円が不測の事態になった時の避難先として口座を保持されているのです。

筆者はロシアの混乱期(1993年ころ)に900%のインフレを体験しましたが、米ドルを持っていたので全く影響を受けませんでした。

これはロシアの法定通貨であるルーブルが対ドルレートで暴落したのが原因で、輸入物価が上昇したために起こったみたいです。

ロシア人のスタッフからの報告では毎週パンの値段が1割近く上がっていると言われ、米ドルで支給して欲しいと言われたのが鮮明に記憶に残っています。

もし日本で、コンビニのお弁当が毎週1割値上がりしたらどうでしょうか?

2ヶ月半後には2倍の金額になっています。対ドルレートで円が暴落したらそのようなことが普通に起こります。

ハイパーインフレによって自国通貨が暴落したら基軸通貨が流通するようになりますから、やはり円以外の通貨を持っている必要があると資産家は思っています。

ロシアのハイパーインフレを体験して、やはり米ドルを持っていないと、何かの時には役に立たないと本当に思いました。

日本円がその様になるとは思いづらいですが、兄弟国家のウクライナにロシアが侵攻するはずがないと思っていたことが現実になったりします。

今の時代は何があるかわからない時代なので、何があっても生き残れるような準備をした方が良いと思っています。

資産防衛のためにも、ABA銀行の口座開設は大変おすすめです。

急いで口座開設したい方はこちら

カンボジアの資産運用の情報を共有するオープンチャットはこちら
※情報共有のオープンチャットですが、今のところはどなたも投稿できます。もし何かの問題点がありましたら、公式ラインからご連絡ください。

LINEを使いたくない方のためにグーグルフォームも使えます。以下のリンクからお問い合わせください。
グーグルフォームのリンクはこちら

公式ラインはこちら

カンボジアの不動産を使った資産運用について

カンボジアでは日本人は土地所有ができない

戸建ての購入の場合、土地はカンボジア人所有となるので、購入は可能ですが上モノだけの購入となります。

カンボジアでの資産運用は、個人や比較的小規模な場合は主にコンドミニアム=集合住宅(マンション)での資産運用が中心で、現状は供給オーバーの状態らしいです。

大規模な投資は、経済特区への企業誘致(工場など)、道路や橋、鉄道、発送電設備などのインフラが中心で、ファンドなどが行っているようです。

成長著しい、他の東南アジア諸国も不動産による資産運用ではコンドミニアムが大半です。それは、2階以上というのは、外国人にも所有権がつくからです。

日本は外国人でも自由に日本の土地を購入することができます。しかし、多くの外国(特に発展途上国)は外国人の土地所有を認めていません。

もし仮に、カンボジアでの資産運用のために、土地を購入するためのお金を準備したとします。日本であれば、購入した段階であなたが所有者です。

しかし、カンボジアでは外国人が土地を所有することはできないことになっています。

カンボジア人、または、カンボジア人が51%以上の株式を保有する法人しか、カンボジアでは土地の所有を認められていません。

だから、信頼できるカンボジア人と組むしか、カンボジアで土地を取得する方法はありません。

カンボジアでの資産運用を仲介する大手の事業者でも、多くの場合、上モノだけを求めてコンドミニアムを購入しています。

コンドミニアムでしたら、土地の所有は関係ないですからね。

たくさんの外国人がコンドミニアムを購入しています。ご本人がカンボジアに移住するためや、カンボジア人に賃貸して家賃収入を得るなどの目的です。

ただ、最近は供給過多になっていますので、これで大きな利益を手にするのは難しい気がします。

資産運用は上流ほどハイリターン(ただし今だけ)!

結論【高度成長前の日本で土地を購入した人が大儲けしたように、あなたも今のうちに安い土地を購入しませんか】

昭和30年ころ、高度経済成長の前に土地を購入した人は高度成長の波に乗ることにより、資産を何倍にもしています。

現在のカンボジアはちょうど高度経済成長期の前半部分付近の様相ですので、資産運用には最適です。

みなさんもご存知だと思いますが1970年代の後半、ポル・ポト時代と呼ばれる時期にカンボジアの人口の1/4が虐殺された(諸説あります)事がありました。

当時の人口は780万人(wiki pedia)。そのうち150万人とも200万人とも言われているカンボジア人が虐殺されました。

特にインテリ層の方が優先して殺されました。医師や教師がポル・ポトの命令によって殺され、知識人はほとんどいなくなっています。

そのような国ですので、ポル・ポト後に産まれた若者が本当にたくさんいます。

カンボジアは若者ばかりなので熱気があり、経済のファンダメンタリズムもプラスです。

いわば、日本が敗戦して、焼け野原になった10年後くらいに大変似た境遇なのです。

だから、今のうちにカンボジアの土地を使った資産運用をしましょう。

土地を購入し経済が成長したら、成長後の大きくなった資産の果実をいただこうではありませんか?

あれ!?

先程、私はカンボジアでは日本人は土地を購入できないと言いましたよね?

矛盾する!!

と思われたかもしれません。

以下が大変重要です。

Check!確かに、日本人はカンボジアの開発前の美味しい土地は買えません。

開発後のコンドミニアムであれば、問題なく買えます。

上の2行を何回か読み直してください。

資産運用には大きなリターンを上げるために、安い土地を買う必要があります。

カンボジアでの資産運用は、柏野さんと他の事業者では、柏野さんの場合はカンボジアの土地売買ができる点が一番の違いです。

柏野さんを通せばカンボジアの暴上がりしそうな土地が購入できるので、資産運用で大きなリターンが期待できます!

資産運用は上流ほど儲けられる?!

上の図を見ると明らかにわかって頂けるかと思います。

左の図はまだ海の物とも山の物ともつかぬ土地(※ただし、一部の人にはそこが開発指定区域とわかっている!)です。

そこは原野に近い未開発の土地ですから安値で購入できて、開発がスタートしたら暴上がりする可能性が高いです。

土地自体が購入できたら、コンドミニアムを購入するよりも何倍にも資産が膨れ上がります。

さあ、そろそろ柏野さんに登場願いましょう。

カンボジア人の妻を持つ『柏野宏之さん』登場

結論【柏野さんに資産運用を任せましょう。あなたが出せる金額であなたが望むような使い方の土地を探してくれますから、数年後楽しみにしてください】

カンボジア在住の柏野宏之

柏野宏之さんは1967年生まれなので、現在55歳です。

カンボジアには2010年に移り住みました。そこで現在の奥様と結婚されて、子供が一人います。

柏野さんの強みは、奥様の身内にカンボジア政府の関係者がいることです。

また、奥様の親戚に住宅のデベロッパーもいます。

従いまして、都市計画もある程度は事前にわかります。

どこに道路ができるか、どこに空港ができるか?このようなことが事前にわかります。

まだ雑草地で整地も全くしていないけど、開発計画は確定していて、その準備をしているところの周辺は土地が驚くほど安いです。

当然プレス発表もしていないため、誰も知らないのですが、そのような土地こそが宝の山です。

地主は開発計画を知らない人と知っている人がいますが、知らない人の土地はかなり安いです。

その知らない人の土地を探すことができれば安く購入でき、4~5年すれば開発がどんどん進んで、地価も跳ね上がります。

そして、土地の値段が何倍にもなった時に売ることで、キャピタルゲインを頂けるわけです。

同じ安い土地でも、開発が進まなければいつまでたっても安いままです。

つまり、カンボジアの土地探しで一番の肝になるのがターゲットゾーンを絞り込むことです。

開発は色んなところで行われていますが、地価が高ければ旨味がありません。

資産運用のために土地に投資するのですから、ハイリターンを狙うには地価が安く将来開発される土地を探す必要があります。

そのためにも、ターゲットゾーンを絞り込みながら、地価が安いところを探し当てることができれば、金鉱脈を探し当てたも同然になります。

他の外国の業者さんは詳しい情報が分からずにおおよそで動いているのが現状です。

東京でも、大阪でも有ると思いますが、道を一本隔てた区画は開発から外れているから、かなり地価が安いという事例です。

そのようなものを掴まないためにも、徹底した情報収集が求められています。

だから、カンボジアのような発展途上国では、いかに政府や財閥の開発情報をキャッチするかが利益を得られるかどうかの分かれ道になります。

もちろん、中にはフェイクニュースもたくさんあるらしいのですが、慎重に確認すればフェイクかどうかはわかります。

だれでも、利益を得たいという思いがあるので、いろんな偽の情報を流しているらしいです。

特にお金持ちが自分の土地を高くするために、『ここに空港ができる』とかの偽情報を流して、地上げするそうなんです。

それらのニセ情報に惑わされないためには現地に根を張り、本物の情報をキャッチできるような人脈を持っている必要がありますね。

情報は何も入らないよりも、フェイクでも情報が入った方が、美味しい情報に遭遇する機会が増えます。

日本の大手、海外不動産あっせん業者はコンドミニアムを紹介しているそうですが、その理由は日本人が土地を取得することができないからです。

一方でカンボジアに拠点を持つ柏野さんは最新の情報を常に仕入れているし、奥様がカンボジア人なので奥様名義にして、土地を管理してもらえば、土地すらも入手できるわけです。

カンボジアの土地を使った資産運用の実現方法(どうやって実現するか)

土地投資の実現方法の図

土地を使った資産運用の実現方法は、「カンボジア人が購入して時期が来たら売却し、手数料を差し引いたお金をもらってください」です。

ノミニー制度について

前述しているようにカンボジア人でなければ土地の取得ができませんが、柏野さんの奥様がカンボジア人なので土地の取得は奥様の名前で可能です。

またはカンボジア人が51%以上の株式を保有している会社も、土地の保有をすることができます。

つまり、カンボジアに来てもらって会社を設立し、設立時に柏野さんの奥様が51%以上の株式を保有していれば、設立した会社の名義にすることもできます。

このような代理登記の仕組みをノミニー制度と言います。

よく使われるのが香港などで会社を所有する場合です。

法人の役員や株主を第三者名義で登録できます。

節税対策としてよく利用されるオフシェア法人はこの第三者名義での登録(ノミニー制度を使った登録)をしています。

自分の土地なのに『他人の名義なのは大丈夫なの?』と心配される方もいらっしゃるかと思いますが、このようなノミニー制度は海外では一般的です。

カンボジアや香港などがその代表です。

それに、このような仕組みはプライバシー保護を目的とした合法的な制度です。

従いまして、ノミニー制度を利用して、カンボジアの土地を所有してください。

もちろん移住されるのであればそのまま使って頂けたら良いのですが、多くはカンボジア不動産による資産運用で利益を上げたいという方が多いと思います。

それでしたら、一時的に柏野さんの奥様の名義で運用していて、地価が上がって利益が出たら手放して頂けたら利益だけが残ります。

あるいは誰かに貸すことで不動産収益を得られるのでしたら、名義が誰であろうとかまわないのではないでしょうか?

ランドバンキングについて一言

ランドバンキングとは Wikipedia によると『空き家や空き地を取得してその地域一帯を利・活用する手法』と書いてあります(抄出)。

アメリカ合衆国で始まったらしく、日本でも空き家空き地を再生するプロジェクトが有るかと思います。

細かなことは事業主体(ランドバンキング会社)が決めることですが、柏野さんの会社がこのランドバンキング会社にあたります。

つまり、土地保有を希望している依頼者からの資金を集め、その資金を元に地主から土地を購入します。

その土地を農業に使ったり、整地して住宅地にしたりして、土地の有効活用を行い価値を高めます。

価値が高まったら売却してキャピタルゲインを頂きます。そして、その利益は投資家の方に還元していきます。

このように見てみると、ご自身が購入した土地が柏野さんの会社や奥様の名義であっても何ら問題がない事がご理解頂けるかと思います。

また広義の意味では、株券も似たようなものです。

トヨタの株を購入した方はトヨタの経営者に業務を一任して利益を上げてもらいますよね。

その上で利益が上がれば、その配当を株主配当としていただくかと思います。

トヨタの株主=カンボジアの土地に投資する方、トヨタ=柏野さんの会社、トヨタの業務=カンボジアでの土地の運用、と読み替えれば納得頂けるかと思います。

ちなみに、第45代の大統領だったトランプ氏もランドバンキングで資産を築いた一人です。

土地購入の具体的な手順

  1. 土地購入の依頼を出す
  2. カンボジアの土地投資を始めたいということでしたら、申込書を記載してください

  3. 調査費用の振り込みとABA銀行の残高証明書の提出
  4. きちんと納得していただいた後、カンボジアABA銀行の口座開設とその口座への投資金額の送金をお願いします。送金が完了したら連絡ください。

  5. 実際の調査開始
  6. 調査費用を元手におよそ一ヶ月かけてターゲット地域の地価の調査を開始します。

  7. リーガルチェックの開始
  8. 単に法的なこと以外にも所有権移転が完ぺきにできるのかを主眼として調査します。

  9. ネゴシエーションの開始
  10. 徹底した地価の調査をしているので、値切り交渉を行います。少しでも安くなれば投資効果も更に期待できます。

  11. 最終振り込みと契約書の仕上がり
  12. 3回に分けて料金を支払いますが、最後の振り込みが終われば契約成立です。

手順1.土地購入の依頼を出す

例えば1千万円の資産運用をしたいとします。『土地が買えるのであれば、いい土地を探して欲しい』というリクエストを柏野さんに依頼します。

※依頼者の予算によって探し始めます。そのために、ヒアリングしていきますが、まずは予算額を確定します。その予算額に応じてどのような資産運用をしたいのかを確認します。例えば農業の土地が欲しいとか、別荘を建てたいとか、移住したいとか、工場を作りたいとか、目的は様々だと思います。

※さらに、例えば農業にしてもどんな作物を作りたいのかがはっきりしていなければどれくらいの日照量、日射時間、気温、湿度などの条件を聞くことで山の上なのか、谷沿いなのか、乾燥している地域なのか、具体的であれば有るほど、目的にそうような土地を見つけることができますので、ヒアリングが大変重要です。

※どんなことをしていいかわからないけど、ただ単に利益を出したいからということであれば、それもそのまま、柏野さんに伝えれば、いくつかのケースをその要望に極力沿った提案をしてくれます。

手順2.調査費用の振り込みとABA銀行の残高証明書の提出

実際に調査するために調査費用を柏野さんの口座に振り込んで頂きます。調査依頼の費用は3,000米ドルです。

また、費用の振込みと並行して、カンボジアのABA銀行の口座開設を行ってください。

ABA銀行の口座開設の手数料は1,600米ドルです。

口座開設は日本にいながらでも可能ですので、ご相談ください。

口座開設が完了したら資産運用の資金を全額振り込んで頂き、振り込みが完了したら銀行の残高証明書を提出願います。

その上で、委任状を書いていただいて、お客様から調査を依頼されたということで実際に行動を始めます。

手順3.実際の調査開始

調査費用を元手に、およそ1ヶ月かけて、ターゲットの地域に毎週足を運びます。良い物件がないか、何十件も聞き取り調査を始めます。

ABA銀行の口座開設と送金完了までにはおよそ1ヶ月を見込んでいますので、その間に調査を行います。

この時もカンボジア人である柏野さんの奥様や奥様の親族が情報収集をやってくれます。

日本人が情報収集に行けば値段をふっかけられますが、カンボジア人なので現地価格がわかります。

さらに、数十件の地主さんに会うことでその地域の大体の相場がわかります。

そうなると交渉する時にさらに有利になります。

このような地道な努力により、格安の物件を探し出し、数年後には少なくとも2倍以上には跳ね上がるような提案をすることで、依頼者に満足していただくのです。

数年後に価格が上がらないことにはお客様に喜んでいただけないので、そのあたりはしっかりと調査します。

手順4.リーガルチェックの開始

お値段以上の物件が見つかったら、リーガルチェックに入ります。

仮に、欲しい物件であったとしても、抵当権が設定されていたり、隣近所と紛争があったり、依頼者の希望に添えない規制(日本にも農地は農家にしか売れない等がありますよね)が無いかどうか等をカンボジア人の弁護士が徹底的にチェックします。

調査に必要な弁護士費用は1,000~3,000米ドルです。

チェックする場所によって旅費などがかかったり、地主さんがおかしなこと言い出す人であったりすると3日で終わる交渉が1週間かかったりするので、この金額は事前にはわからないそうです。

なお、後に出てくる契約時の弁護士費用とは別になります(費用は1,000米ドル以内くらいです。)。

カンボジアでの資産運用となると当然1千万円、1億円となる高い買い物です。

だから、このようなチェックをしっかりと行い、確実に所有権を移転できるという間違いのない買い物をして頂きたいのです。

完璧に所有権が移転できるものだけをお客様にお渡しするのが柏野さんのやり方です。

手順5.ネゴシエーションの開始

リーガルチェックも問題なさそうであれば、ネゴシエーション(値切り交渉)の開始です。カンボジア人の柏野さんの奥様や親族の方がネゴシエーションをしてくれて、できる限り安価になるように話を詰めてもらいます。

先程、1ヶ月近くかけて付近の価格を調べると申し上げましたが、それによってその地域の相場がわかるので、ネゴシエーションを有利に運ぶことができます。

ネゴシエーションがうまく行ったら直ちに手付金(土地代金の5~10%を)を依頼者に支払ってもらいます。

それと同時期に弁護士さんが仲立ちする形で、柏野さんの奥様と地主さんとの会談で契約を交わします。

手付金の支払いを素早くしないと中国人も土地を探しているので、すぐに横取りされてしまいます。

依頼者はすでにABA銀行にお金を振り込んであるので、あとは手付金をいかに早く支払うかが分かれ道です。

振込が遅れると中国人に横取りされるので、その点は注意しておく必要があります。

最初の手付金を柏野さんの奥様(または柏野さんの法人)に振り込んだ段階で、最初の契約書が上がります。

その後、1~2ヶ月後くらいに2回目の手付金を支払って30%の支払いを完了します。

この時も2回目の契約書が上がります。

所有権の移転手続きを実施して、手続きが完了したら、最終残金を支払って頂くということになります。

所有権が柏野さんの奥様(または柏野さんの会社)に移った段階で、最終の契約書(所有権が移ったことが証明できる資料)ができます。

この契約書には柏野さんが依頼者(資金を出した方)に無断で転売・開発はしないと記載された書類が添付されており、弁護士が保管するので柏野さんは勝手に何かすることができません。

まとめ

この取引は委任状を頂いて、カンボジア人の弁護士が間に入って、正式に契約します。

その上で依頼者に代わって、カンボジア人の柏野さんの奥様が土地を購入し、所有権を柏野さんが保管するという事業です。

その契約書の中には、依頼者の承諾なしに転売・開発・リースしたりできないような契約書になります。

しかも、この契約書は弁護士預かりとなるので、柏野さんはタッチできません。

弁護士費用はもちろん依頼者が支払いますから、弁護士は依頼者の側に立って動いてくれます。

契約書は柏野さん、依頼者が弁護士を立てて結ばれます。

内容は、土地の所有権の管理、土地の保護・調査・買付・値段交渉を委任すると言う契約書です。

資産運用の別バージョン

結論【農業などの事業に投資する資産運用で収穫後にリターンが期待できる】

柏野さんとZoomミーティングをたまにするのですが、資産運用の投資効率を更に高める方法を模索しています。

例えば、資産運用目的でカンボジアの土地を購入しただけでは利益を生みませんが、その遊んでいる土地を使って農業をやったり、養殖をやったりしたら、生産品の売却益と土地売却時のキャピタルゲインが期待できます。

この話の中では、遊んでいる土地を使って、きくらげ栽培をやってみたらどうかという話になりました。

きくらげは癌に効果がある成分があるらしいです。日本のきくらげ栽培の大手と提携して栽培技術を導入し、そのノウハウで沢山のきくらげを作ります。

その栽培されたきくらげは、買い取ってくれる業者がいるらしいので、作るほどに販売できるということでした。

出口=販売の確約があるのでこの話もしっかりとした収益が期待できると思っています。

さらに、臭い果物で有名なドリアンの栽培も話題に登りました。

ドリアンは臭いけど美味しいと言われていますが、新鮮なドリアンは実は臭くないのだそうです。

めちゃくちゃ美味しいので、カンボジアに来たら是非食べましょう!と言われるくらい美味しいらしいです。

カンボジアのドリアンは絶品

そのドリアンを栽培することで、生産品の売却益が期待できるし、毎年ドリアンが生産されるので、毎年の配当も期待できます。(きくらげも毎年配当できます)

農業というのはきちんと軌道にのせれば、収穫ごとに配当が期待できるので、大変有望な資産運用だと思います。

しかも、美味しいドリアンはカンボジア人が目の色を変えて購入するくらい、ドリアンLOVEなカンボジア人が多いそうです。

カンボジア人は貧乏と思われるかもしれませんが、コロナの前は毎月ロールスロイスが50台売れる国、と言われているくらいお金持ちがいるらしいです。

もちろん、貧富の格差がひどくて、超大金持ちがいる一方で、1日1ドル以下で生活している人が多数います。

カンボジアの富裕層に刺さるような商品を開発していけば農業も廃れることはないかと思います。

柏野さんの将来の展望

柏野さんは孤児院を支援しています。

カンボジアに移住し、様々なカルチャーショックを受けて、カンボジア人のために何ができるのかをいつも模索しているそうです。

いろいろな構想・やりたいことがありますが、運営には資金が必要です。

当初は知り合いの社長さんにドネーション(寄付)を呼びかけていたそうですが、ほとんど誰も聞いてくれませんでした。

それで自分で稼いで、稼いだお金の一部をドネーションに回すことにしました。

カンボジアの資産運用で得た利益の中からその一部をドネーションで寄付してくださいといえば多くの投資家が賛成してくれました。

人は自分を儲けさせてくれる人には喜んで寄付でもなんでもやってくれます。

だから、カンボジアでの資産運用に関心の有る方には是非にも利益を得ていただいて、その得られた利益の一部は寄付をお願いしますと言われます。

柏野宏之さんが支援している孤児院

このような孤児院支援以外にも、動物保護活動も行っています。

日本では猫や犬を可愛がることはあっても食べることをしませんが、カンボジアでは(特に地方では)犬や猫を食用として食べる方々がいます。

動物保護団体の方もカンボジアでは活発的に動いてあります。

そのような活動もされているので、運営資金がいつも足らない状況です。

これを機に、寄付を申出られる方がいらっしゃったら、是非寄付をお願いします。

動物保護活動

 

柏野氏が運営するPageDNAの事業内容

PageDNAのロゴ

COVID-19世界的流行の中、『なぜ今カンボジアなのか?』

少し資料が古いのですが、カンボジアの経済成長率はここ数年では、東南アジアで一番の成長率です(2018年現在)。

順番を示すと、カンボジア・ベトナム・フィリピン・マレーシア・タイとなっています。カンボジア・ベトナム・タイは成長率を上げていますが、フィリピンとマレーシアは成長率を下げています。(少し古い資料ですが下記に成長率の推移を図示します)

新型コロナによる影響が次第にGDP成長率にも現れており、推移には注意が必要です。

2009年にベトナムを除く各国が大幅に成長率を下げているのは、リーマンショックに端を発した世界的な経済不振の影響が考えられます。特に、経済を欧米に対する輸出に依存している国ほど、GDPの下がり幅が大きくなる傾向がありました。

GDP成長率推移2020年3月時点

出典元:The World Bank Data「GDP growth」 (2020年3月時点)

『なぜ今カンボジアなのか!』
カンボジアは上記5ヶ国の中で最も人口増加率とGDP成長率が高い国です。
基軸通貨を鑑みても優秀です。USドルが普通に流通しており、国内で買い物ができるだけでなく、銀行口座もUSドル建てとなっております。
国内外への送金に関しても規制が比較的緩やかです。
2009年のリーマンショックをV字回復し、その後も経済成長を下降させることなく維持してきた実績があります。

カンボジア経済の概略

*ここ数年のカンボジア経済は、アジアでも屈指の高成長ぶりを示していました。景気拡大の主な牽引役は、縫製品輸出、建設・不動産部門、観光業、小売部門などであり、それらは、海外からの直接投資流入に支えられています。また、原油価格が低水準で推移してきたことも景気拡大への追い風となっていました。

カンボジア、タイ、ベトナムの経済成長率の推移

カンボジアの経済成長率と産業別寄与度の推移

*カンボジアでは、通貨「リエル」が発行されていますが、実際には、米ドルが普通に使用できます。

経済が事実上「ドル化」しており、金融・商業活動における決済の大部分がドル払いです。

ドル化の大きなメリットは、物価の安定です。また、ドル化には、外国からの資産運用資金の流入促進効果もあります。

すなわち、外国投資家から見て、米ドルが使えるカンボジアは、為替リスクのない資産運用先となるからです。

ドル化は、カンボジア経済好調の原動力である外国からの直接投資流入を支えているという意味で、経済成長促進要因になっていると言えます。

*カンボジアには、2010年頃から、低廉な人件費に着目した外資企業が中国やタイから生産拠点の一部をシフトさせるという、いわゆる「チャイナ・プラス・ワン」もしくは「タイ・プラス・ワン」という動きが目立つようになり、日本企業のカンボジア進出も、労働集約型業種を中心に増加しました。

*資産運用先としてのカンボジアは、裾野産業の欠如、教育水準の低さ、電力価格の高さ、といった問題はあるものの、若年層が多く人口動態的に見て将来有望であることが大きな魅力です。

*今後のカンボジアの経済成長率については、IMF の見通し(2018 年 4 月公表)では 2019 年の成長率が 6.8%とされており当面は、7%前後の高い経済成長率が持続するというのがコンセンサスであると言えます。

*以下、一部修正です。2019年のコロナウイルスの蔓延で2020年は大きく落ち込みしたが2021年には3%台には回復しました。

実質GDP成長率2021年

2020年のコロナウイルス感染拡大時のは大幅に落ち込みましたが、今ではかなり回復しています。他のASEAN諸国も同様に2020年で大幅に落ち込み2021年には回復しています。図をよく見るとカンボジアはインドネシアと同じくらいに回復しています。

都心の不動産状況・概略

上のグラフによれば、下の写真(左側、スマフォでは上)のグリーンのところが2010年に比べて2.5倍くらいに価値が上がっています。2018年には1平米辺り5000ドルを少し超えるくらいまで上昇しているのが見えると思います。

首都プノンペン、プノンペン近辺、主要都市、主要都市近辺の地価は上げ止まり状態と言われていますが、今後も上昇するポテンシャルは秘めており、不動産値上がりによるキャピタルゲイン、都心部住宅のインカムゲインなどコンドミニアム等の資産運用には最適だと考えます。

インフラと地価・概略

*現在カンボジアでは道路のインフラ整備が盛んに行われています。

近年の代表例:カンボジアはタイとベトナムの間、大メコン経済圏と呼ばれる地域の中間に位置し2015年4月に日本のODAで竣工した「つばさ橋」によりタイ・カンボジア・ベトナム間に陸路、「南部経済回廊」が開通しました。(道路の拡張工事は現在も進められています)

*道路のインフラが進めば人と物の流れが活発になります。主要な場所では開発も進みますので沿線ぞいの地価は必ず上がっていきます。

道路拡張の路線ぞいは地価の上昇を高く見込めますのでキャピタルゲインをターゲットにする場合には都心よりも魅力ある資産運用対象と言えます。

主要幹線/ターゲット

*首都プノンペンを中心に放射状に国道が伸びており、主要幹線は国道1号線、2号線、3号線、4号線、5号線、6号線、7号線、8号線の8路線です2025年までに放射状の全線を環状線で結んでしまう計画で現在工事が進められています。

*ターゲットの選定

主要幹線沿いだからといって地価の上昇が全てに望めるわけではありません、日本でも同じだと考えますが通過するだけの区間だったり用途が難しい地だった場合は大幅なロスが発生します。どういう路線なのか、付近に何があるのか、付近で何が将来できるのか、何に適した土地なのか等、情報をできうるかぎり収集し選定をする必要があります。

国道41、51号線

国道4号線沿線の都市、コンポンスプーと国道5号線沿線の都市、ウドンまで、南北に開通している国道です。

現在 この沿線上には プノンペン市街にある各工場群の移転先として開発が進み始めており、経済特区予定地が出来始めております。

あわせて、巨大な分譲住宅エリア、商業エリアなどの開発も活発になり始めており、不動産価格の上昇は始まっております。

資産運用の対象物件としては 区画整理された分譲の土地は 100㎡(平方メートル)で 15,000USD ~ 30,000USD。 住宅は 30,000USD ~ 200,000USD。
埋立されていない雑草地で 沿線上の道沿いは1㎡/80USD ~ 内地になると 1㎡/15 USDなどもあります。
※内地とは国道沿いではない土地です。

国道43号線

国道43号線は、プノンペンからシアヌークビルまでの国道4号線(北側)と国道3号線(南側)の中央を南北に縦断する国道です。

現在この沿線は開通していますが まだ 舗装がされておらず、道沿いでも地価は安いです。道路拡張の区画整理、舗装の整備が完了するまでには、数年かかりそうです。4号線の入り口付近は高速道路と交差する工事が始まっています。各国道の入り口付近は期待値が高いです。

内陸はマンゴーや、ドラゴンアイなどのファームが多く、農業を行うには十分な環境です。

資産運用の対象物件としては 道沿いの雑草地 1㎡/20USD ~ 埋め立てている道沿い 1㎡/45USD ~ 内地ファーム 1㎡/5USD ~

未舗装道路の道沿いの土地

内地ファームの状況

国道2号線

主要8路線の中で新国際空港の影響を受け、期待値が高いのが国道2号線沿線です。

現在のプノンペン国際空港が2号線ぞいに移転することが決定しておりデベロッパーも契約が完了し2020年から工事が始まっています。
※ 2023年一部運用開始予定。2030年までに完全移管予定。空港敷地内には経済特区が併設されます

既存の道路幅6メートル二車線を幅30メートル四車線に拡張することが決定しており既に工事が進められています。
※ 2022年竣工予定

主要幹線を結ぶ環状線の工事が2号線上で進められています。
※現在工事を進めている路線と他2本、合計3本の環状線が2号線上を横断します。2025年竣工予定

路線の都心寄りの地域では既に不動産開発が始まっており地価が上昇しています。
路線を空港予定地方面に進んでいくと工場が建設されていたり開発業社が土地を押さえているのが確認できますまた宅地造成をし区分販売や、造成をし土地のレンタルをおこなっている業者も確認できます。

土地を転売する時期も業種問わずニーズが高いといえます。

シェムリアップから北側は1㎡で350ドル~500ドルに跳ね上がりますが、シェムリアップから南側は200ドル~50ドルと値段も手頃になっています。
※シェムリアップと記載していますが、アンコールワットのシェムリアップではなくプノンペンのシェムリアップです。

時々刻々と地価も変化しますので、カンボジアで最新の情報を取得できる柏野さんは大きなアドバンテージになると思います。

また、土地ではなく一戸建ての家を購入する方法もあります。キャピタルゲインを狙ったり、家賃収入という形で収益を得る方法もあります。

例えば以下のような案件があります。これは高級住宅の一種で、カンボジアではボレーと言うそうです。

カンボジアの住宅メーカーは下のような3つのタイプの住宅を1つの開発区域に1,000件とか2,000件とか立てるそうで、規模が日本とは全く違います。

当然、それだけの規模ですので、2,000件くらいの区画に成長すれば、下に記載されているような金額の数倍になります。

これらの1軒屋の案件が美味しいのは、こんな風にイメージできます。

例えば、東京でも大阪でも名古屋でも良いのですが、中心地から30Kmくらい離れたところ開発する計画があったとします。

まだ、整地がようやく終わったばかりで、分譲住宅の建築が始まろうとしている地域です。家もまだ数件しか建っていません。

そこの1軒屋を所有することは、まだ開発が進んでいないので、比較的に安価に入手できます。

しかし、5年くらい過ぎると、その地域は1,000件、2,000件の一大住宅地になるので住宅価格が暴上がりします。

住宅が密集すればするほど、東京でも大阪でも住宅価格が跳ね上がりますが、そのようなものです。

しかも、柏野さんの奥様の親戚が住宅のデベロッパーをされているそうです。

つまり、開発が始まるといくつか案件を教えてくれるので、安価なうちに不動産を所有することができるわけです。

その上、親戚のデベロッパーから、どの辺の住宅が売れ筋が良いとか、その住宅は建付けが良いとか悪いとか、クオリティーが良いとか悪いとかの情報がどんどん入ってくるので、間違いない住宅を得やすい可能性が高くなるわけです。

もちろん、「全部が全部絶対間違いない住宅です」というのはさすがに難しいかもしれませんが、何もわからないよりもはこのような事前情報が有るか無いかでは全く違ってくると思います。

もちろん、上記にありますように、柏野さんの奥様の名義を使えるので、土地も買えるというわけです。

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カナダ系の銀行でカンボジアにあるABA銀行の口座開設をサポートします。

本来であればカンボジアにビジネスビザで来ていただいて、カンボジアで銀行開設手続きを行う必要がありますが、PageDNAで銀行の口座開設をサポートします。

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執筆者:川渕 悟





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